Como o cálculo funciona
A lógica por trás da fórmula
A TIR é a taxa de desconto que zera o VPL (Valor Presente Líquido) de todos os fluxos de caixa:
0 = FC0 + FC1/(1+TIR)^1 + FC2/(1+TIR)^2 + ... + FCn/(1+TIR)^n
FC0 é o investimento inicial (um número negativo), FC1 até FCn são os fluxos de cada período, e n é o total de períodos analisados.
Não existe fórmula mágica para isolar a TIR — o cálculo é feito por iteração, testando taxas até encontrar a que zera a equação. Por isso, na vida real, você vai usar planilha (=TIR no Excel), calculadora financeira ou ferramenta online.
Montando os fluxos de caixa de um imóvel
1. Custos iniciais (tudo que sai do bolso no começo)
- Preço de compra do imóvel
- ITBI: geralmente entre 2% e 3% do valor
- Escritura e registro em cartório
- Reformas ou adequações iniciais
- Comissão do corretor, se houver
2. Fluxos mensais (receita menos despesas)
- Receita: aluguel bruto
- Despesas: taxa de administração da imobiliária (8% a 10%), IPTU (se por conta do dono), condomínio, provisão para manutenção (1% a 2% do valor do imóvel ao ano), provisão para vacância (considere 1 a 2 meses por ano sem inquilino) e IR sobre aluguéis
3. Valor de venda no final do período
Uma premissa conservadora é usar inflação + 1% a 2% ao ano de valorização real, ajustando para localização e tipo de imóvel.
4. Jogue na planilha e calcule a TIR
Apartamento para alugar em uma cidade de médio porte:
- Custo total de aquisição: R$ 400.000 (imóvel + ITBI + cartório + reforma)
- Aluguel líquido mensal: R$ 1.800 (já descontados administração, vacância e IR)
- Manutenção anual: R$ 4.000 (R$ 333/mês)
- Fluxo de caixa mensal líquido: R$ 1.467
- Horizonte de análise: 10 anos
- Valor de venda estimado: R$ 520.000 (valorização de 2,7% ao ano)
Resultado: TIR de aproximadamente 8,5% ao ano.
Agora coloque isso em perspectiva. Se o CDI está em 10% ao ano, um CDB de banco médio pagando 110% do CDI entrega 11% ao ano, sem dor de cabeça com inquilino, sem IPTU, sem encanamento estourado às 22h de uma sexta-feira. Faz sentido o imóvel nesse cenário? Financeiramente, é difícil defender.
Como interpretar o resultado
Se a TIR supera o CDI, o imóvel está compensando o risco adicional — iliquidez, vacância, manutenção surpresa, inquilino inadimplente. Ainda assim, avalie se a diferença é grande o suficiente para justificar o trabalho envolvido.
TIR igual ao CDI: alerta amarelo
O imóvel rende o mesmo que a renda fixa, mas exige muito mais esforço e paciência. A não ser que você planeje morar nele no futuro ou tenha razões pessoais, provavelmente não compensa.
TIR abaixo do CDI: sinal vermelho
Seu dinheiro trabalharia mais rendendo juros num título bancário do que preso em tijolo e cimento. Revise suas premissas — talvez o aluguel esteja baixo, o preço de compra esteja alto, ou o mercado esteja desfavorável para esse tipo de investimento.
O que faz a TIR de um imóvel subir ou descer
- Localização: bairros valorizados têm menos vacância e mais potencial de valorização, o que puxa a TIR para cima
- Tipo de imóvel: salas comerciais costumam ter yield mais alto, mas também sofrem vacâncias prolongadas
- Momento do mercado: comprar na baixa e vender na alta maximiza a TIR — o óbvio que poucos praticam
- Alavancagem: financiar parte do imóvel pode amplificar a TIR do capital próprio investido, mas amplifica o risco na mesma proporção
- Cenário de juros: Selic alta torna a renda fixa mais atrativa e pressiona a TIR relativa dos imóveis para baixo
TIR versus outros indicadores imobiliários
- Cap Rate: mede o rendimento do aluguel sobre o valor do imóvel, sem considerar valorização nem custos de transação. Mais simples, mas conta só metade da história.
- Cash-on-Cash Return: foca no retorno sobre o capital próprio, especialmente útil quando há financiamento envolvido.
- VPL: mostra o valor absoluto em reais gerado pelo investimento a uma taxa de desconto definida. Complementa a TIR — enquanto a TIR diz "qual taxa", o VPL diz "quantos reais".
Para simular diferentes cenários de investimento e calcular o retorno dos seus aportes ao longo do tempo, utilize a calculadora de juros compostos do Numerando. Ela permite visualizar como seus investimentos crescem com diferentes taxas e prazos.
Perguntas frequentes
A TIR considera a inflação?
Depende de como você monta os fluxos. Se usa valores nominais (sem deflacionar), a TIR sai nominal. Se usa valores reais (já descontando inflação), a TIR é real. Para comparar com CDI ou Selic, use a TIR nominal, já que essas taxas também são nominais. Para entender seu ganho efetivo de poder de compra, calcule a TIR real.
Qual TIR é considerada boa para imóveis no Brasil?
Uma TIR real (acima da inflação) entre 6% e 8% ao ano é historicamente considerada atrativa para investimento imobiliário no país. Em termos nominais, busque superar o CDI em pelo menos 2 a 3 pontos percentuais — esse prêmio precisa compensar a iliquidez, o trabalho de gestão e os riscos inerentes ao tijolo.
Pode e deve. A TIR serve justamente para colocar investimentos de naturezas diferentes na mesma régua. Calcule a TIR projetada do imóvel e compare com o retorno histórico de ações, FIIs ou renda fixa. Só tome o cuidado de comparar taxas da mesma natureza (ambas nominais ou ambas reais) e de pesar o risco de cada alternativa. Um imóvel com TIR de 12% não é automaticamente melhor que um FII com 10% se o FII for muito mais líquido e diversificado.
