SAC vs Tabela Price: qual sistema de amortização escolher

O que é amortização (e por que você deveria se importar)

Todo financiamento funciona assim: o banco te empresta dinheiro, e você devolve aos poucos, com juros por cima. A parcela que você paga todo mês tem duas partes -- a amortização, que abate o que você deve, e os juros, que são o lucro do banco. Simples até aqui.

O ponto é como esse pagamento é dividido ao longo do tempo. Isso muda tudo: o valor da primeira parcela, o total que você paga de juros e até se o banco vai aprovar seu crédito. No Brasil, dois sistemas dominam os financiamentos imobiliários: o SAC é a Tabela Price. Vamos direto ao que interessa.

Sistema SAC -- Amortização Constante

No SAC, você amortiza o mesmo valor todo mês. Como os juros são calculados sobre o saldo devedor (que vai caindo), as parcelas começam pesadas e vão ficando mais leves.

O cálculo na prática

• Amortização mensal = Valor financiado / Número de parcelas
• Juros do mês = Saldo devedor x Taxa de juros mensal
• Parcela = Amortização + Juros

Exemplo com números reais -- SAC

Financiamento de R$ 300.000 em 360 meses (30 anos) a 9% ao ano (0,75% ao mês):

• Amortização mensal: R$ 300.000 / 360 = R$ 833,33
• Primeira parcela: R$ 833,33 + (R$ 300.000 x 0,0075) = R$ 833,33 + R$ 2.250,00 = R$ 3.083,33
• Segunda parcela: R$ 833,33 + (R$ 299.166,67 x 0,0075) = R$ 833,33 + R$ 2.243,75 = R$ 3.077,08
• Última parcela: R$ 833,33 + (R$ 833,33 x 0,0075) = R$ 833,33 + R$ 6,25 = R$ 839,58

Repare: a última parcela é quase R$ 840. A primeira, mais de R$ 3 mil. É uma diferença brutal.

Resumo do SAC

• Parcelas decrescentes -- começam altas, terminam baixas
• Amortização igual todo mês
• Juros totais menores que na Price
• Exige fôlego financeiro no começo

Tabela Price -- Parcelas Fixas

Na Tabela Price (ou Sistema Francês), a parcela é a mesma do primeiro ao último mês. Mas por dentro, a composição muda: no início, quase tudo são juros; no final, quase tudo é amortização. Você paga o mesmo todo mês, mas demora muito mais para realmente reduzir a dívida.

O cálculo

A parcela sai de uma fórmula financeira padrão:

PMT = PV x [i x (1 + i)^n] / [(1 + i)^n - 1]

Onde:

• PMT = Valor da parcela
• PV = Valor financiado
• i = Taxa de juros mensal
• n = Número de parcelas

Exemplo com números reais -- Tabela Price

Mesmo financiamento: R$ 300.000 em 360 meses a 9% ao ano (0,75% ao mês):

• Parcela fixa: R$ 2.414,02 (todas as 360 parcelas)
• Primeira parcela: R$ 2.250,00 de juros + R$ 164,02 de amortização
• Parcela 180: ~R$ 1.305,00 de juros + ~R$ 1.109,00 de amortização
• Última parcela: ~R$ 18,00 de juros + ~R$ 2.396,00 de amortização

Olha a primeira parcela: dos R$ 2.414, apenas R$ 164 realmente abatem a dívida. O resto é juros. Isso dói.

Resumo da Tabela Price

• Parcelas constantes do início ao fim
• Amortização cresce devagar ao longo do tempo
• Juros totais maiores que no SAC
• Previsibilidade total no orçamento mensal

Comparativo direto: SAC vs Price

Quanto você paga de juros no total

No exemplo acima (R$ 300.000, 360 meses, 9% a.a.):

• SAC: Total de juros = ~R$ 405.375
• Price: Total de juros = ~R$ 569.047

A diferença? Aproximadamente R$ 163.672. Dá pra comprar um carro com isso. O SAC economiza tanto porque reduz o saldo devedor mais rápido, e os juros incidem sobre uma base menor mês a mês.

A primeira parcela

• SAC: R$ 3.083,33
• Price: R$ 2.414,02

A parcela inicial do SAC é uns 28% maior. E aí mora o problema: bancos limitam o comprometimento de renda a 30%. Para bancar a primeira parcela do SAC (R$ 3.083), você precisa comprovar renda de ~R$ 10.278. Para a Price (R$ 2.414), bastam ~R$ 8.047.

Na prática, a Price pode ser o único caminho viável para quem não tem renda alta o suficiente -- mesmo custando mais no longo prazo.

Quando o SAC faz mais sentido

• Sua renda comporta as parcelas iniciais mais altas
• Você quer pagar menos juros no total (e a diferença é grande, como vimos)
• Gosta da ideia de parcelas que diminuem, liberando renda lá na frente
• Pretende manter o financiamento até o final sem amortizar antecipadamente

Quando a Tabela Price faz mais sentido

• Sua renda não alcança a parcela inicial do SAC
• Previsibilidade é prioridade -- saber exatamente quanto sai do bolso todo mês
• Você planeja fazer amortizações extras com FGTS, 13o ou bônus (isso diminui bastante a vantagem do SAC)
• O imóvel pode valorizar e você cogita vender ou quitar antes do prazo

A jogada que pouca gente faz: amortização extraordinária

Independente do sistema, a melhor coisa que você pode fazer é pagar parcelas extras sempre que sobrar dinheiro. Pode escolher entre reduzir o prazo (mantendo a parcela) ou reduzir a parcela (mantendo o prazo).

Na maioria dos casos, reduzir o prazo gera economia muito maior de juros. Use o FGTS (disponível a cada 2 anos para financiamento habitacional), 13o salário, restituição do IR -- tudo que entrar a mais. Num financiamento de 30 anos, uma amortização extra por ano pode cortar mais de uma década do prazo. Poucos hábitos financeiros dão retorno tão alto.

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Perguntas frequentes

Posso trocar de SAC para Price (ou vice-versa) durante o financiamento?

Na grande maioria dos contratos, não. A escolha é feita na assinatura e vale até o final. Por isso, simule bastante antes de decidir. Trocar depois exigiria refinanciar, o que geralmente não compensa pelos custos envolvidos.

Qual sistema é mais usado nos financiamentos imobiliários no Brasil?

O SAC domina os financiamentos pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação) e SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário). A Price aparece mais em financiamento de veículos e crédito pessoal. Para imóveis, a maioria dos bancos oferece os dois -- mas empurra o SAC como padrão.

A correção pela TR afeta SAC e Price da mesma forma?

Sim. A TR (Taxa Referencial) incide sobre o saldo devedor nos dois sistemas. Quando a TR está positiva, as parcelas podem subir um pouco mesmo no SAC. Na Price, essa correção faz com que as parcelas não sejam tão fixas assim em termos nominais -- um detalhe que muita gente descobre tarde demais.