Reajuste de aluguel pelo IGP-M e IPCA: como calcular

O que é o IGP-M (e por que ele assustou tanta gente)

O IGP-M (Índice Geral de Precos -- Mercado), calculado pela FGV, mede a variação de preços em tres níveis:

• IPA-M (60%): preços por atacado -- industria e agricultura
• IPC-M (30%): preços ao consumidor no varejo
• INCC-M (10%): custos da construção civil

Repare que 60% do peso vem dos preços por atacado. Isso significa que quando o dolar sobe ou o preço das commodities dispara, o IGP-M vai junto -- mesmo que você não sinta essa alta diretamente no supermercado.

O trauma de 2020-2021

O IGP-M ficou famoso pelos piores motivos durante a pandemia. Em 12 meses, chegou a ultrapassar 30%, enquanto o IPCA estava em torno de 10%. Resultado: contratos de aluguel com reajustes impossiveis de pagar. Um aluguel de R$ 2.000 poderia subir R$ 600 de uma vez. Muita gente renegociou, muita gente saiu do imóvel, e muitos contratos novos migraram para o IPCA depois desse susto.

O que é o IPCA

O IPCA (Índice Nacional de Precos ao Consumidor Amplo), do IBGE, é o índice oficial de inflação do Brasil. Ele mede a variação de preços de uma cesta de consumo de familias com renda entre 1 e 40 salários minimos -- ou seja, reflete de forma mais próxima o que você realmente sente no bolso.

Por não carregar o peso dos preços por atacado, o IPCA e bem mais estavel que o IGP-M. Em 2021, enquanto o IGP-M batia 30%, o IPCA ficou próximo de 10%. Essa diferenca de 20 pontos percentuais num único ano mostra por que tantos inquilinos pressionaram pela troca de índice.

Como calcular o reajuste

A formula e direta:

Novo aluguel = Aluguel atual x (1 + variação do índice / 100)

Exemplo com IGP-M

• Aluguel atual: R$ 2.500
• IGP-M acumulado 12 meses: 5,80%
• Cálculo: R$ 2.500 x 1,058 = R$ 2.645
• Aumento de R$ 145 por mês

Exemplo com IPCA

• Aluguel atual: R$ 2.500
• IPCA acumulado 12 meses: 4,30%
• Cálculo: R$ 2.500 x 1,043 = R$ 2.607,50
• Aumento de R$ 107,50 por mês

A diferenca entre os dois: R$ 37,50 por mês. Em 12 meses, sao R$ 450. Não e insignificante, e em anos de volatilidade essa diferenca pode ser muito maior.

Qual período utilizar

O índice deve ser o acumulado nos 12 meses anteriores ao mês do reajuste. Se o aniversario do contrato e em junho, você usa o índice acumulado até maio (ou até o mês especificado no contrato). O IGP-M de referência geralmente é o divulgado no mês anterior ao aniversario -- confira o que diz o seu contrato, porque variação de um ou dois meses pode mudar o percentual.

IGP-M ou IPCA: qual e melhor?

Depende de que lado da mesa você está sentado.

Para o inquilino

O IPCA e quase sempre mais vantajoso. E mais previsivel, oscila menos e, na media histórica, acumula variação menor que o IGP-M. Se você está renovando contrato, pedir a troca para o IPCA faz todo sentido.

Para o proprietario

O IGP-M historicamente acumulou variação maior no longo prazo, o que protege melhor o valor do imóvel. Porém -- e esse porém é importante -- em cenarios de deflação do IGP-M (como ocorreu em 2023), o índice pode ser negativo, o que reduziria o aluguel. Essa volatilidade é uma faca de dois gumes.

Na minha opiniao, o IPCA e mais justo para ambos os lados. Proprietarios que insistem no IGP-M correm o risco de perder inquilinos bons em anos de estouro, e inquilinos que aceitam o IGP-M passivamente estao se expondo a sustos desnecessarios.

E possível negociar o índice?

Sim, e você deveria. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) determina que o reajuste siga o índice do contrato, mas nada impede a renegociação entre as partes.

Estrategias de negociação

1. Proponha a troca do IGP-M pelo IPCA: depois dos sustos de 2020-2021, muitos proprietarios aceitam sem resistencia
2. Apresente dados: mostre a comparação histórica entre os índices. Números concretos convencem mais que argumentos genericos
3. Negocie um teto: proponha que o reajuste seja pelo IGP-M com limite máximo -- por exemplo, IGP-M limitado a IPCA + 2%. O proprietario mantém a vantagem do IGP-M em anos normais, e você fica protegido nos anos de estouro
4. Ofereca contrapartida: renovação por prazo mais longo (30 ou 36 meses) pode interessar ao proprietario em troca de um índice mais brando
5. Negocie antes do vencimento: a melhor hora de renegociar e na renovação do contrato, não quando o boleto com reajuste já chegou

O que diz a lei sobre reajuste

A Lei do Inquilinato estabelece regras claras:

• O reajuste e anual, conforme índice estipulado no contrato
• Se o contrato não especificar índice, qualquer índice oficial pode ser usado
• Após 3 anos de contrato, qualquer das partes pode pedir revisao judicial do valor (ação revisional) para adequar ao preço de mercado
• O locador não pode exigir reajuste em prazo inferior a 12 meses

Esse último ponto e fundamental: reajuste semestral e ilegal, mesmo que esteja escrito no contrato.

Acompanhe os índices na Numerando

Para consultar os valores atualizados do IGP-M, IPCA e outros índices economicos, acesse nossa pagina de Índices Economicos. Acompanhe as variações mensais e anuais para chegar preparado na hora do reajuste -- e com argumentos, se precisar negociar.

Perguntas frequentes

O proprietario pode reajustar acima do índice previsto no contrato?

Não. O reajuste deve seguir estritamente o índice é o percentual previstos no contrato. Cobrança acima disso e ilegal e pode ser questionada judicialmente. A única exceção é a ação revisional após 3 anos de contrato, que pode resultar em aumento ou redução com base no valor de mercado. Se o seu proprietario aplicou um reajuste maior que o índice, conteste por escrito e, se necessário, procure o Procon ou um advogado.

Se o IGP-M for negativo, meu aluguel diminui?

Em tese, sim. Se o contrato preve reajuste pelo IGP-M é o índice acumulado for negativo, o aluguel deveria cair. Na prática, muitos proprietarios tentam manter o valor -- e cabe ao inquilino exigir o cumprimento do que está escrito. Contratos mais recentes costumam incluir uma cláusula de "piso zero", prevendo que o aluguel nunca sera reduzido por reajuste. Fique atento ao que diz o seu contrato.

Posso trocar o índice de reajuste no meio do contrato?

Somente com acordo entre as partes. A troca exige um aditivo contratual assinado por locador e locatario. Se não houver acordo, o índice original prevalece até o término ou renovação do contrato. E por isso que o melhor momento para negociar o índice e na renovação, quando ambas as partes tem interesse em manter a relação.