Custo real de um imóvel: ITBI, registro, escritura e taxas ocultas

ITBI -- Imposto de Transmissao de Bens Imóveis

O ITBI é um imposto municipal cobrado toda vez que um imóvel muda de dono entre pessoas vivas. A aliquota varia de cidade para cidade, mas geralmente fica entre 2% e 3% do valor venal ou do valor de transação -- o que for maior.

Como o ITBI e calculado

O município usa como base de cálculo o maior valor entre:

• Valor venal de referência: determinado pela prefeitura, geralmente com base no IPTU ou em tabela própria
• Valor declarado na escritura: o preço efetivamente negociado entre comprador e vendedor

Em Sao Paulo, a aliquota e 3%. Para um imóvel de R$ 500.000, o ITBI sai por R$ 15.000. Quinze mil reais só de imposto. Em cidades menores, a aliquota pode ser 2%, mas o valor venal de referência as vezes surpreende para cima.

Isenções e descontos

Algumas situações permitem pagar menos:

• Primeiro imóvel financiado pelo SFH: em muitos municípios ha desconto de 50% sobre a parcela financiada. Para quem financia R$ 350.000 de um imóvel de R$ 500.000, o desconto pode chegar a R$ 5.250
• Programas habitacionais: imóveis via Minha Casa Minha Vida podem ter isenção total ou parcial
• Incorporação de bens ao capital social de empresa: em certos casos ha imunidade tributaria

As regras mudam muito de um município para outro. Antes de fechar negócio, consulte a prefeitura local.

Escritura pública

A escritura é o documento lavrado em cartório de notas que formaliza a compra e venda. Sem ela, a transação não tem validade jurídica plena. O custo e tabelado por estado.

Valores de referência

Para um imóvel de R$ 400.000, a escritura pode custar entre R$ 3.000 e R$ 6.000, dependendo do estado. A tabela e progressiva -- quanto maior o valor do imóvel, maior o custo, mas a proporção tende a cair.

Um imóvel de R$ 200.000 pode ter escritura de R$ 2.500. Um de R$ 1.000.000, talvez R$ 8.000. A progressividade existe, mas não e linear.

Quando a escritura não e necessária

Se a compra for integralmente por financiamento bancario, o contrato assinado no banco tem força de escritura pública. Isso elimina o custo do cartório de notas -- uma economia que pode passar de R$ 5.000 em imóveis mais caros.

Porém, ao quitar o financiamento la na frente, pode ser necessário averbar a quitação e eventualmente lavrar escritura definitiva. O custo não desaparece -- e adiado.

Registro do imóvel

Escritura feita (ou contrato de financiamento assinado), o próximo passo e levar o documento ao Cartório de Registro de Imóveis. A propriedade no Brasil só e legalmente transferida com o registro. Antes disso, você tem um direito, mas não e dono no sentido pleno da palavra.

O custo do registro também e tabelado por estado. Para um imóvel de R$ 400.000, espere gastar entre R$ 2.000 e R$ 4.500. Se houver alienação fiduciaria (financiamento), o registro dela gera cobrança adicional.

Custos adicionais que muitos esquecem

Laudos e avaliações

Se você está financiando, o banco exige laudo de avaliação feito por engenheiro credenciado. O custo: entre R$ 800 e R$ 3.500, dependendo do banco e da regiao. Alguns bancos embutem o custo no financiamento; outros cobram separadamente antes da aprovação. Pergunte antes.

Certidoes negativas

Para garantir que o imóvel está limpo de dividas e pendencias judiciais, você precisa de:

• Certidao de onus reais (Cartório de Registro de Imóveis)
• Certidao negativa de débitos municipais (IPTU)
• Certidao negativa de débitos condominiais
• Certidoes do vendedor (protestos, ações civeis, trabalhistas, federais)

O conjunto dessas certidoes pode custar entre R$ 500 e R$ 2.000. Parece caro para papel, mas encontrar um problema antes de fechar negócio vale muito mais do que descobrir depois.

Taxa de interveniencia

Se você tem financiamento pre-aprovado em um banco mas o vendedor ou construtora tem acordo com outra instituição, pode ser cobrada uma taxa para liberar a operação com o banco da sua preferencia. Essa taxa e considerada abusiva por muitos tribunais, mas ainda aparece na prática. Se cobrada, questione e, se necessário, negocie ou troque de imóvel.

Mudanca e reformas

Não sao custos cartoriais, mas precisam entrar no planejamento. Uma reforma básica (pintura, reparos eletricos e hidraulicos, troca de piso) pode custar de R$ 5.000 a R$ 20.000. Imóvel usado quase sempre precisa de alguma intervenção antes de ficar habitavel do jeito que você quer.

Simulação prática de custos totais

Para um imóvel de R$ 500.000 em Sao Paulo:

Isso representa 5,18% do valor do imóvel. Para comprar um imóvel de R$ 500.000, você precisa de pelo menos R$ 525.900 disponíveis -- fora a entrada e custos de mudança.

Se o imóvel for de R$ 300.000, os custos proporcionais podem ser até maiores (a escritura é o registro tem valor mínimo que pesa mais em imóveis baratos). Não subestime.

Dicas para economizar

1. Compare a aliquota do ITBI entre municípios vizinhos se estiver indeciso sobre a localização. A diferenca entre 2% e 3% em um imóvel de R$ 500.000 sao R$ 5.000
2. Verifique se ha desconto para primeiro imóvel no SFH -- pode representar economia de milhares de reais
3. Negocie quem paga o que no contrato de compra e venda. Algumas despesas podem ser divididas ou absorvidas pelo vendedor
4. Use o contrato de financiamento como escritura quando possível -- a economia nos emolumentos e significativa
5. Pesquise programas municipais de incentivo a aquisição de imóveis. Algumas cidades oferecem redução de ITBI para determinados bairros ou faixas de valor

Planeje com a Numerando

Para comparar se vale mais a pena alugar ou financiar um imóvel considerando todos esses custos adicionais, use nossa calculadora de Alugar vs Financiar. Ela leva em conta juros, prazos e custos cartorarios para ajudar na sua decisao.

Perguntas frequentes

Quem paga o ITBI: comprador ou vendedor?

Por lei, o ITBI e responsabilidade do comprador. As partes podem negociar no contrato quem arca com o custo, mas na prática e quase sempre o comprador quem paga. Se o vendedor estiver disposto a absorver o ITBI, provavelmente já embutiu esse valor no preço de venda.

E possível parcelar o ITBI?

Depende do município. Alguns permitem parcelamento em até 12 vezes, geralmente sem juros. Em Sao Paulo, ha opção de pagamento a vista com desconto ou parcelamento em determinadas situações. Consulte a prefeitura da sua cidade antes de assumir que tera que pagar tudo de uma vez.

Qual o prazo para pagar o ITBI e registrar o imóvel?

O ITBI geralmente deve ser pago antes da lavratura da escritura ou da assinatura do contrato de financiamento -- sem ele, o cartório não lavra nada. O registro deve ser feito em até 30 dias após a escritura, sob pena de multa por atraso em alguns cartórios. Não deixe para depois: atraso no registro pode gerar complicações juridicas serias, especialmente se o vendedor contrair dividas nesse intervalo.