Como declarar imóvel no imposto de renda

Onde o imóvel aparece no IRPF

Ficha "Bens e Direitos", grupo 01 - Bens Imóveis. Os códigos que você vai usar:

• 01: casa ou sobrado
• 02: prédio comercial, loja, galpão
• 11: apartamento
• 12: terreno
• 13: sala comercial em edifício

O que preencher

Para cada imóvel, a Receita quer saber:

• Endereço completo (com CEP)
• Área total em m²
• Data de aquisição
• Matrícula e cartório de registro
• IPTU (inscrição imobiliária)
• Valor de aquisição

Imóvel comprado à vista

O caso mais simples. Comprou, pagou, acabou.

1. Abra "Bens e Direitos" e clique em "Novo"
2. Selecione o código do imóvel
3. Na Discriminação, descreva tudo: endereço, metragem, dados do vendedor (nome e CPF/CNPJ), matrícula, cartório, forma de pagamento
4. Situação em 31/12 do ano anterior: zero (se comprou no ano da declaração) ou o valor que já constava antes
5. Situação em 31/12 do ano atual: valor total de aquisição

A regra de ouro: o valor declarado é sempre o custo de aquisição — o que você pagou. Nunca o valor de mercado atual. Comprou por R$ 300.000 em 2019 e hoje vale R$ 500.000? Na declaração continua R$ 300.000. A Receita não aceita atualização pelo preço de mercado. O valor só muda com benfeitorias comprovadas.

Imóvel financiado: a parte que mais confunde

Atenção: imóvel financiado não vai na ficha de Dívidas e Ônus Reais. Esse é o erro mais comum. A Receita determina que financiamento com alienação fiduciária seja declarado exclusivamente em "Bens e Direitos".

Como funciona na prática

1. Crie o imóvel em "Bens e Direitos"
2. Na Discriminação, inclua: banco financiador, número do contrato, valor total financiado, sistema de amortização (SAC ou Price)
3. Na Situação em 31/12: informe o total efetivamente pago até aquela data

E aqui está o pulo do gato: o valor muda todo ano, conforme você paga parcelas.

Exemplo com um apartamento de R$ 400.000:

E assim vai, subindo a cada ano até a quitação total. Incluiu FGTS no meio? Soma também.

A parcela do financiamento inclui amortização e juros. Para o IRPF, considere o total da parcela paga — juros incluídos. Eles fazem parte do custo de aquisição.

Imóvel comprado por consórcio

Antes da contemplação

Enquanto espera ser contemplado, declare na ficha "Bens e Direitos" com código 95 - Consórcio não contemplado. Na "Situação em 31/12", informe o total pago em parcelas até a data.

Depois da contemplação

Quando receber a carta de crédito e comprar o imóvel:

1. Zere o item do consórcio (Situação em 31/12 = 0)
2. Crie um novo item para o imóvel
3. Na Discriminação, mencione que foi via consórcio, com dados da administradora e do grupo
4. Na "Situação em 31/12", informe o total já desembolsado (parcelas antes + depois da contemplação)

Reformas e benfeitorias: como aumentar o custo de aquisição

Essa parte interessa demais pra quem pretende vender o imóvel no futuro. Reformas comprovadas com nota fiscal podem ser somadas ao custo de aquisição, reduzindo o ganho de capital (e o imposto) na hora da venda.

Gastou R$ 50.000 numa reforma completa da cozinha e dos banheiros? Some ao valor do imóvel na declaração.

O que pode ser incorporado:

• Reforma de cozinha, banheiros, quartos
• Instalação de ar-condicionado central
• Construção de piscina ou área de lazer
• Ampliação do imóvel
• Troca de pisos, esquadrias, telhado

O que NÃO pode:

• Pintura simples
• Pequenos reparos de manutenção
• Limpeza e jardinagem

Guarde toda nota fiscal como se fosse dinheiro. Literalmente é — cada R$ 1.000 de benfeitoria comprovada pode te poupar até R$ 225 de imposto na venda.

Venda de imóvel: quando incide ganho de capital

Vendeu por mais do que pagou? A diferença é ganho de capital, tributado entre 15% e 22,5% conforme o valor do lucro.

Isenções que podem te salvar

• Imóvel vendido por até R$ 440.000: isento se for seu único imóvel e você não vendeu nenhum outro nos últimos 5 anos
• Compra de outro imóvel residencial em até 180 dias: se usar 100% do valor da venda na compra de outro imóvel residencial, o ganho é isento
• Imóveis adquiridos antes de 1969: isenção total

Procedimento

1. Preencha o programa GCAP (Ganho de Capital) da Receita Federal
2. Importe os dados do GCAP para a declaração anual
3. Se houver imposto, pague o DARF até o último dia útil do mês seguinte à venda

Calcule o impacto no seu bolso

Para entender como o imposto de renda afeta seus rendimentos e planejar a compra do imóvel com mais clareza, use a calculadora de Salário Líquido do Numerando.

Perguntas frequentes

Preciso atualizar o valor do imóvel todo ano?

Não. O valor é fixo pelo custo de aquisição, atualizado apenas por benfeitorias com nota fiscal. Valorização de mercado não entra. A única exceção é o imóvel financiado, cujo valor declarado sobe conforme as parcelas são pagas.

Esqueci de declarar o imóvel em anos anteriores. E agora?

Faça uma declaração retificadora de cada ano desde a aquisição. Se gerou ganho de capital não declarado, vai ter multa e juros — mas corrigir por conta própria sai muito mais barato do que esperar ser notificado pela Receita. Não empurre com a barriga.

Como declaro imóvel recebido como herança?

Pelo valor constante na declaração de espólio ou pelo valor de mercado informado no inventário. Se houve pagamento de ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis), esse valor também pode ser incorporado ao custo de aquisição. Herança é um tema delicado — se o valor for alto, vale consultar um contador.